Sumario
- La nueva Ley de la Vivienda de Cuba permite poseer hasta dos viviendas más una de veraneo pero mantiene amplias facultades estatales para disponer de propiedades y ordenar desalojos. Especialistas advierten que la reforma no resuelve la escasez de viviendas ni la falta de materiales.
La nueva Ley de la Vivienda de Cuba amplía derechos patrimoniales, pero mantiene mecanismos que permiten al Estado disponer la pérdida de una propiedad y desalojar a determinados ocupantes sin proporcionarles alternativas. La reforma llega, además, cuando la escasez de materiales y la caída de la construcción limitan las posibilidades de convertir los cambios legales en soluciones habitacionales.
La Ley 187, aprobada en julio y publicada esta semana, entrará en vigor el 21 de octubre. Sustituye la Ley General de la Vivienda de 1988 y regula desde la construcción y compraventa hasta las herencias, el mantenimiento y la solución de conflictos entre las partes.
El régimen plantea diversificar la oferta, incorporar nuevos actores económicos y proteger a personas vulnerables. Sin embargo, especialistas consideran que la reforma conserva la intervención directa del Gobierno y puede profundizar las diferencias entre quienes cuentan con dinero para comprar y quienes apenas pueden sostener sus viviendas.
“La falacia no consiste en aprobar una nueva ley, sino en presentar esa ley como solución a una crisis cuyas causas fundamentales siguen sin resolverse”, dijo a Martí Noticias el arquitecto Robert Conde.
La reforma combina avances patrimoniales con obligaciones y facultades estatales cuyo impacto dependerá de cómo se apliquen y de quiénes puedan pagar las nuevas opciones.
Dos casas y una de veraneo, pero con límites
La reforma permite poseer dos viviendas, además de una tercera reconocida en su título como casa de descanso o veraneo. La legislación anterior autorizaba, como regla general, una residencia habitual y otra de descanso.
La ampliación no elimina el límite estatal: excederlo puede provocar la pérdida de la última propiedad adquirida.
El abogado Alain Espinosa, del centro de asesoría legal Cubalex, considera que el cambio amplía las posibilidades patrimoniales.
No obstante, advierte Conde, aumentar las transacciones sobre las viviendas existentes no equivale a incrementar la oferta.
“Permitir que una persona compre dos casas no significa que se hayan construido dos casas nuevas”, afirmó.
Para el arquitecto, quienes dependen de salarios y no reciben divisas difícilmente podrán competir con compradores que disponen de capital.
Viviendas en ruina: el riesgo de perder la propiedad
La ley contempla la pérdida del derecho sobre una vivienda declarada en ruina como consecuencia del abandono. En ese supuesto, la Dirección Municipal de la Vivienda puede solicitar a un tribunal que el inmueble quede disponible para una nueva asignación del Gobierno municipal.
“En el caso de la declaración de un inmueble en ruina o abandono, la situación es un poco más complicada, sobre todo por la falta de una definición específica tanto en esta ley como en el decreto que la reglamenta de qué se considera exactamente un inmueble en ruina”, dijo Espinosa.
El abogado Eloy Viera planteó una preocupación similar en un video en el que explica los riesgos de la nueva normativa.
“Las leyes vagas lo único que hacen es profundizar su arbitrariedad o facilitar esa profundización”, afirmó.
El artículo 185 contempla, además, desalojar con intervención policial a quienes hayan sido declarados ocupantes ilegales y continúen en el inmueble 30 días después de recibir la notificación. No establece la obligación de reubicarlos.
Las medidas no se circunscriben a quienes entren mediante fuerza o intimidación. La norma también las extiende a personas que permanezcan después de una decisión administrativa o judicial firme que les haya retirado o denegado sus derechos.
Para esos ocupantes, el resultado puede ser la expulsión sin alojamiento alternativo, acompañada de una reducción de sus ingresos mientras permanecen allí.
Reparar sin recursos o verse obligado a vender
La obligación de mantener una propiedad puede convertirse en una exigencia difícil de cumplir cuando sus ocupantes apenas consiguen cubrir alimentación, medicamentos y otros gastos básicos.
Viera reconoció que conservar los inmuebles y evitar peligros para vecinos y transeúntes son obligaciones habituales en otros países. Su cuestionamiento se concentra en el contexto cubano y en las garantías para los propietarios.
“En Cuba hay personas que apenas consiguen dinero para comprar pan”, señaló.
También alertó sobre el riesgo de que propietarios sin recursos terminen vendiendo ante la imposibilidad de reconstruir. En su análisis del proyecto, advirtió que esa presión podría acelerar la gentrificación: la sustitución de residentes por personas con mayor capacidad económica, especialmente en zonas céntricas.
Cuotas de mantenimiento en un contexto de pobreza extrema
Según la nueva Ley, los propietarios de apartamentos deberán contribuir al mantenimiento de las áreas y estructuras comunes mediante cuotas obligatorias.
Espinosa explicó que la normativa incorpora asociaciones de propietarios o juntas de administración, desarrolladas también en el Decreto 177 sobre propiedad horizontal.
Los aportes financiarán la conservación de escaleras, pasillos, azoteas, cisternas y elevadores, entre otros elementos compartidos. La obligación llega a comunidades donde reunir dinero para obras importantes puede resultar imposible.
Espinosa explicó que las deudas con la administración deben liquidarse antes del traspaso de un apartamento; si quedan pendientes, pasan al nuevo propietario. La compra exigirá comprobar tanto la titularidad como las obligaciones económicas del inmueble.
Emigrar sin perder la casa: un avance incompleto
La eliminación de la confiscación por salida definitiva constituye uno de los avances señalados por Espinosa. Según explicó, quienes emigren conservarán su propiedad y podrán venderla, donarla, transmitirla por herencia o alquilarla mediante un poder notarial.
El cambio corrige una restricción que durante décadas permitió privar de sus casas a quienes abandonaban el país. Sin embargo, no establece la restitución de las propiedades confiscadas anteriormente.
Conde reconoce la importancia de esa corrección, pero advierte que modificar la legislación no repara por sí solo las injusticias sufridas por quienes perdieron su patrimonio.
Apertura inmobiliaria bajo control estatal
La ley amplía operaciones y reconoce cooperativas, inmobiliarias y otras formas de gestión. Pero el Estado conserva amplias competencias. El ministro de la Construcción puede autorizar excepcionalmente determinadas entregas o transferencias apartándose de requisitos ordinarios y conceder exenciones del precio por interés estatal.
El economista Germán González Rodríguez expresó a Martí Noticias su preocupación de que la apertura favorezca mayoritariamente a funcionarios, dirigentes y familiares de la cúpula del poder.
“Es decir, es una apertura a lo que sucedió en Rusia: el apoderamiento del patrimonio”, sostuvo.
González atribuye buena parte del deterioro actual a las transformaciones iniciadas con la Reforma Urbana de 1960, que terminaron desarticulando el mercado inmobiliario.
“Las consecuencias las estamos pagando hoy: las ciudades que se derrumban y toda una serie de incongruencias que ha habido y que siguen existiendo hasta este instante”, afirmó.
“En definitiva, la ley viene a tratar de resolver el destrozo que ha habido durante todos estos años”, dijo.
Más operaciones, pocas viviendas nuevas
La distancia entre las posibilidades jurídicas y los recursos disponibles sigue siendo el principal obstáculo señalado por los especialistas.
Según datos de la estatal Oficina Nacional de Estadística e Información, en 2025 se terminaron 5.493 viviendas, un 26% menos que en 2024. El déficit superaba los 800.000 inmuebles.
La escasez de materiales, la pérdida de poder adquisitivo y las dificultades de financiamiento pueden dejar las nuevas opciones fuera del alcance de buena parte de la población.
“Una ley no construye cemento, no fabrica acero, no resuelve los apagones ni los problemas de las redes sanitarias del país”, afirmó Conde.
El arquitecto reclama un programa verificable que explique cuántas viviendas se construirán y rehabilitarán, con qué recursos y cómo accederán las familias trabajadoras. También cuestiona la estabilidad de las reglas para quienes decidan invertir.
“Y si se lograra hacer algo porque el capital está del otro lado del mar Caribe, todos tememos la traición de que cambien la ley dentro de uno o dos años y nos quedemos otra vez sin nada”, dijo.